主题：开发商物业与业主利益对立的必然性

开发商物业与业主利益对立 始于入住时的强迫签约

物业纠纷发展的第一阶段：入住时的强迫签约

在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是"前期物业管理"，这个前期物业公司是先于业主进驻小区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但此时一个令人见怪不怪的现象出现了，几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。这种做法应该说是绝对违法的，根据房屋买卖合同，只要业主交纳房款，就应该得到房屋产权并占有使用房屋，开发商按约定应将房屋钥匙直接交给业主，而不能自行假手他人，更无权再附加任何条件。

有的业主因此与物业公司发生纠纷，没有按时领到房屋钥匙，转而起诉开发商逾期交房并最终获得胜诉，法院判决开发商支付逾期交房违约金并交付房屋钥匙。但遗憾的是仅仅有极少数的业主选择了这个解决方式，绝大多数的业主都选择的忍气吞声的方式，接受了这种违法的条件。更为遗憾的是，这种违法现象没有引起政府职能部门和法院的足够重视，也没有得到及时制止（时至今日恐怕仍普遍存在）。

似乎选择忍气吞声的业主们不应被责怪，毕竟，大多数人是不会因为区区几年的物业费而大动干戈、闹上法庭的，他们恐怕想的更多的是如何装修房屋，安家立业。但此景令人想起了德国法学家耶林在《为权利而斗争》一文中的一句经典名言"任由敌国占取一寸土地而不抗争的国民，最终必将失去全部国土；任由他人强夺一元钱而不抗争的人，最终必将失去全部财产"。

对物业公司而言，似乎捡了一个大便宜，不费任何气力，合同签了，费也收了。比起谈判桌前的锱铢必争，真是又省钱又省力。但是，违法行为只能带来利益，而绝带不来权利。这种看起来"省力"的草率签约，使物业公司丧失了与业主沟通的最好时机，也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。对物业公司而言，还有更不幸的，就是通过这一事件，它们在业主心中牢固树立了唯利是图、不择手段的恶劣印象。第一印象非常重要，因为要改变人们最初的看法是非常不容易的。

在房屋钥匙的要挟下，物业公司不太费力的得到了它想要的东西，似乎要挟比法律要管用的多。在此后的物业纠纷发展阶段中出现的"物业恐怖主义"，可能就是源于这最初的"要挟"之下的"成功"吧。

如何成立业委会:业委会成立条件、程序、障碍及法律依据

物业管理冲突时有发生，业主们在势单力薄的无奈抗争后痛定思痛：决心成立自己的业主委员会！但成立业委会的困难往往超出人们的预想。偶扒来了上海地区成立业委会的规定和实践经验，与大家分享。

成立业委会的好处：

1、凝聚业主力量制约物业公司；

2、解聘不满意的物业；

3、形成议事和执行机构以处理业主集体事务；

4、建立小区规范。

成立业委会的条件：

小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年。

成立业委会的程序：

1、提出申请

业主向区（县）房地产管理局提出成立业主大会（业主大会有两个含义，一为会议程序，一为业主组织，作为业主组织时，业委会为其执行机构，与业委会同时成立，因此相关法规中成立业主大会的条件和程序也是成立业委会的条件、程序）的书面要求。

法规的规定本来是首先由开发商提出成立业主大会的报告，开发商不提出的再由业主提出。实践中没听说哪个开发商曾主动提出过此类报告，广大业主趁早自力更生。

2、产生筹备组成员

区（县）房地产管理局接到书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组成员。

实践中其实是房管办和居委会来操作。

推荐方式不限，也可以自荐。

筹备组由业主代表组成。

推荐产生筹备组成员没有时间限制。

参加筹备组中的业主人数由街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门根据物业管理规模和社区建设情况予以确定，一般为5人左右

3、筹备组成员名单公告

筹备组成员名单自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

4、进行筹备工作

筹备组做好下列各项筹备工作：

（1）确定召开业主大会的会议形式以及是否推选业主代表参加业主大会会议；

（2）确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；

（3）由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数和名单；

（4）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;

（5）确定业主委员会委员候选人和委员的产生办法、业主委员会候选人组成人数、名单和基本情况；

（6）参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

5、筹备工作公告

以上内容在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

6、业主大会召开

筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理局和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议按下列程序召开：

（1）由筹备组介绍业主大会筹备情况；

（2）由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况；

（3）业主投票选举产生业主委员会委员；

（4）审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；

召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。

7、备案

业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：

（1）业主大会会议记录和会议决定；

（2）业主大会议事规则；

（3）业主公约；

（4）业主委员会成员的名单和基本情况。

8、出备案证、刻制印章

区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

9、委员名单等公告

经选举产生的业主委员会委员名单、业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《业主公约》在向房地产管理部门备案后，业主委员会应在物业管理区域内予以书面公告或按户发放。

成立业委会的障碍：

1、物业公司一般对成立业委会的行动很反感。一方面，如果没有业委会，没人可以炒掉它，小区成为物业的自留地。而成立业委会的原因，经常是因为业主不想再忍受物业公司的蛮横服务，业委会的成立意味着解聘物业。另一方面，有组织的业主更有筹码和力量提出更高的要求。

2、政府机关的阻力。业委会成立的相关法规有一个很别扭的问题。成立业委会本来是全体业主的事情，是业主行使私有产权的延伸，应该由业主自主决定。但目前却是行政挂帅，从程序到内容都被政府部门掌控。但政府部门在这件事情上即无动力又缺监督，加上个别情况下被物业公司等利益团体勾引诱惑，因此成立过程中的种种拖延、敷衍、专制、不公都由此而生。甄律师在代理小区业主成立业委会的案例中，大多数遇到的不是来自政府的协助而是租碍。

3、法律法规的缺失。成立业委会的相关法规效力级别较低，并且也不完善，实践操作的一些问题经常找不到法律答案。

4、众多业主各有各的想法，协调起来也有很大难度。

成立业委会的注意事项：

1、筹备组成立是关键环节，业委会委员候选人的确定、首次业主大会召开形式、业主代表的产生都是筹备组决定的。就是说，成立业委会的所有实质性事项都是筹备组操作的，业主大会只是个确认程序。

2、业委会成立经常是个利益之争，各个环节都可能受到各种利益体的不正当影响，行政主导模式下事情变得更加复杂和诡异。业主必须团结一致，有理有利，寸土必争，才能选举出真正自己利益的代言人。

3、在房屋没有售完的话，开发商也是业主，也有权参与筹备和投票，此时应对其投票权进行限制，依上海市房地局规定，单个业主投票权不能超过30%。

4、即使涉及到自己的切身利益，但总是有至少四成的业主对成立业委会毫不关心，永远也不要指望他们能到场参与业主大会会议，这给部分人操纵选举留下了空间。为了能凝聚这部分人的力量，会议形式以书面征求意见较为有利。

附录1：相关法律规定汇总

物业管理条例

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

建设部关于印发《业主大会规程》的通知

第五条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

第六条 筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备业主大会的流程

转载的，供大家参考学习

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筹备业主大会的流程如下：

1.发起筹备：需要征集5%（人数和占有面积均须超过）以上的业主签名，支持成立业主大会，选举业主委员会。

2.向所在街道办事处申请予以协助：根据《物权法》和《北京市物业管理办法》，街道办事处有责任提供筹备协助。

3.组建业主大会筹备组：需要4-10名业主代表和一位开发商代表。根据北京市现在的行政文件，筹备组长由办事处指定。

【这里需要特别注意：第一，业主代表至少应有8名以上，才能保证不被分化瓦解；第二，筹备组长应要求由公益律师担任，居委会工作人员和其他小区业委会主任等均无力承担相应责任。】

4.筹备工作：包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，准备业主大会会议方案等。

【这里需要注意的是：第一，政府指导意见和指导文件，均不具备强制力；第二，《规约》和《规则》要尽可能保证将来能顺利开展工作，政府的示范文本不可照搬；第三，此阶段应尽可能扩大宣传面，让业主们都了解到进展情况；第四，要习惯于把开会过程录像，每次筹备会议都要有签到和决议签字，和政府工作人员意见往来，关键问题都要有书面文件备存，要求对方签字盖章。第五，每一个筹备步骤都要让筹备组长签字，签字文件至少2份以上，其中一份要保存在最为可信的业主代表手里。】

5.组织投票：此阶段应尽可能多地收集表决票，至少在65%以上，才能确保筹备成功。

6.公示及备案：按照现在的行政规范，只要文件齐全，当时即可完成备案。