主题：贷款买房其实是一种明智的选择

有的人，在哀叹担心贷款买房，害怕失业、害怕生病，压力大。
有的人，在哀叹当年贷款贷少了，房子买少了，买小了。
在大多数情况下，即使是买自住房，也是消费和投资的复合型。因为如果从社会观察家的角度看问题，会发现只在一套房子住一辈子的家庭是很少的，更多的家庭，在一生中不止换一套住，改善型置业是如此的普遍。
从这个基本的立论点，下文从几个方面阐述，贷款买房的优势。
第一，从消费者效用论看，贷款买房，可以降低时间成本。

因为贷款买房，可以更早地买得起房子，可以获得更多的效用（购房者从房产获得的主观上的满足感、享受或有用性）。
人们从消费品获得的总效用，是叠加在时间上的一种积累。需求理论引入一个“时间成本”的概念，所谓的时间成本，是指消费者为想得到所期望的商品或服务，所耗费时间的代价。
不妨用一个例子：一个寿命为80岁的人，在20 岁贷款买房，和60岁全款买房的对比。
假设效用分割到每个年份是U0，那么。
贷款买房的情形：获得的总效用是60*U0，损失的时间成本为0。
全款买房的情形：获得的总效用是20*U0，损失的时间成本为40U0。

很多人，并不能理解消费效用和时间成本的相关性。但是日常生活中很多事例却简洁明了地解释了这个问题，比如，人们都知道电脑会一年比一年便宜，但人们并没有等到老死前的那一秒才买电脑享受。
有一个中国老太和美国老太的故事，大意是：美国老太奋斗一辈子，在死前终于把房贷给还清了；中国老太奋斗了一辈子，在死前终于买到了房子。
对这个故事有两种观点：
美国老太担负了一辈子的债务，活得太累了；
中国老太到死那天才住上房子，太不值得了。

第二，从理财的角度，贷款买房更划算。
老一辈的人会教导我们一种生活哲理，“无债一身轻”。这种消费哲学，在这个时代已经彻底被颠覆。对欧美人贷款上学、买房、买车，用未来的钱提前消费，这种超前消费观念，很多中国人觉得不可思义。但从消费者效用论看，即使货币很保值，只要消费品提供贷款业务，超前消费很划算，消费者可以获得更多的效用。而如果货币贬值的话，超前消费，则更加划算。
货币贬值率，跟消费品的折现值有密切关系。
从消费者选择论看，房子的成交价格，就是购房者从房产获得的未来总效用，的当前折现值。
货币的贬值率为多少？至少两位数。

假设货币年均贬值率为10%,那么五年前的100元，折现值应该是100 *(1+10%)^5=161元。意思是，五年前的100元，和现在161元能买到的东西，差不多一样多。事实上，我们看五年来价格翻倍的物品，是很多。货币贬值这种现象，在短时间之内，比如一年半载，可能感受不深，但用比较长的时间跨度来对比，却是很清晰的。
比如，成交价100万的房子，首付3成，贷款3年来算，真实的折现值是多少呢？
P=30万+年供*/(1+10%)+年供*/(1+10%)^2+… +年供*/(1+10%)^30
= 30万+ 53370*[(1-0.9091^30)/(1-0.9091)= 0.9427/0.0909
=30万 + 53370*10.37
=85.3481万元

也就是说，贷款买房实际支付的钱，只是85万元左右，比全款100万元少，划算。话说回来，如果不允许贷款买房的话，房价会比较低。
这里涉及的一个问题，货币贬值率是否会这么一直保持下去？
自从金本位制取消之后，全世界都采用适度通胀刺激经济发展的策略，货币快速贬值将会成为常态。即使金本位制时期，货币也是在贬值，那些铸币者，在金币里掺的金子成分愈来愈少。而在发现美洲矿山时，欧洲物价爆涨1/3。

有的人，在哀叹担心贷款买房，害怕失业、害怕生病，压力大。
有的人，在哀叹当年贷款贷少了，房子买少了，买小了。
在大多数情况下，即使是买自住房，也是消费和投资的复合型。因为如果从社会观察家的角度看问题，会发现只在一套房子住一辈子的家庭是很少的，更多的家庭，在一生中不止换一套住，改善型置业是如此的普遍。
从这个基本的立论点，下文从几个方面阐述，贷款买房的优势。
第一，从消费者效用...........
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贷款需要支付利息（而且是复利）这个很重要的资金成本你没有考虑吧？

既然你算了资金的折现值，那么你首付的30万是否也有利息呢？这个收益你也不计算？银行的钱白给你用的?这个你也要计算清楚了再比较。

贷款需要支付利息（而且是复利）这个很重要的资金成本你没有考虑吧？

既然你算了资金的折现值，那么你首付的30万是否也有利息呢？这个收益你也不计算？银行的钱白给你用的?这个你也要计算清楚了再比较。
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1,贷款需要支付利息（而且是复利）,已经在年供里体现.
2,首付是现在必须支付的,不存在折现的概念.
3,首付款存钱当然也有利息,也会有收益.但是经济学的机会成本告诉我们,你的钱要么买房,要么存起来,只能选择一种.

不妨也算一算不买房,首付款存起来的收益.
1,首付款30万存起来,存30年(利率以二年定期存的3.75%为例)
最终收益=30万*(1+3.75%)^30=90.52万元.
30年后的90.52万元(年均折现率10%)折现值为:
P=90.52 (1/(1+10%)^30)=5.32万元

也就是说,30万存起来,30年后可以拿到共90万的收益.
但是,折现到现在,却只有5万元左右.

这个估计很多人难以理解.
但如果30年前的5万元,跟现在的90万元,购买力作个大致的对比,可能也就不难理解了.

至于年供的收益,也可以计算.

但还有个问题,不买房,租房这块也是有支出的.