主题：薛建雄：一、二、三线城市房产税政策应适当差异

11月4日，克尔瑞(CRIC.Nasdaq)研究中心总监薛建雄对记者表示，房产税征收和集体土地转让都不是一蹴而就的，需要一定的时间和条件。

上海等一线城市的情况相似，主要投资回报高、租金回报高，很多人有房子舍不得卖。买了新城的房子几年不住。所以上海对所有增量房征房产税，促使有多套房的人，出售掉多套老房源改善，同时周边新城更多的房子早点入住或出租。

重庆除了增量，还对高端存量征税。原因是，二线及以下城市高档房装修成本动辄15-30万元，房屋租金相对太低，导致高档房空置太厉害。所以要早点对高端存量征收房产税。

三四线城市应该是低税、全民征收，因为其供过于求，这还有待未来继续探索。而上海对新房征税，比如说10年之后，慢慢的也就转成对所有（包括存量）征税了。

另外，只要房产销售形势好转，国家有可能将房屋的销售向现房、准现房过渡，开发商要承担2-3年的资金成本，他们承担不起，于是采取分步向购房者收取定金，出图纸一直到交房，虽然有可能购房者已交了70%的定金，但是不满意可以退还，不像现在购房者是不能退房的。这样，房产商就要力争房产质量，让消费者满意。届时，政府监管压力和征税就可大幅降低。

国有土地和集体土地的改革，不可能是颠覆性的。只能是说建立土地流转中心，占用一亩农地，其它地方拿一亩建设用地还回。为了土地能够集中大片给中粮之类的大农业集团做规模开发，还需要在集体之间进行土地流转，让一些不愿把自有土地租出的农民，能够换到其它更有利合适的地方继续使用农地。因为，国有土地和集体土地是在目前保障国家稳定的基本国策，“在没有全面建立国家社会基本保障网的基础下，不可能一下子改变，一步跨到土地私有制”，薛建雄表示。巴西、印度、阿根廷在首都周边聚集了大量无地农民组成的贫民窟，要杜绝这一现象，就首先要建立全民保障。

小产权房的改革，也需要跟土地流转挂沟。小产权房占用的农地或农民宅基地，需要用同等的城市建设用地做交换或对等农民城市化，才能将原来的小产权房转成城市大产权房。

实际上，在近几年大城市的人口社会保障城市化，比土地城市化速度快。中小城市的土地城市化比人口社会保障城市化快。这在大小城市之间也出现了一定的矛盾，在国家层面也应该重新审示，调整大、小城市的城市建设用地与集体土地指标。给社保先进的城市更多城市建设用地。

对于3600套保障房建设，薛建雄表示，40%是棚户区改建，还有2000万套，5年建设，每年也就400万套，分摊到各省市，数量有限。对于保障房政策，薛建雄表示，大城市居住问题最大的是外地刚毕业前5年的大学生。征对这部分人群应该推出20-30平米的蚂蚁工房。待他们毕业5-10年后，再推出成套住宅，即较低端的公租房。再往后向他们推出经适房，即共有产权房(商品房)。而目前的保障房多是征对35岁以上，有一定经济实力的人，所以造成大量保障房闲置。

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

 1、针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

“小产权房”主要是四个问题，一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。

从法上讲，国家法律土地制度规定的明确，集体土地它的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动。

第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让?城里人买“小产权房”，为啥不让买?其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。

再就是权益问题和利益问题。农民的问题，就是城乡差别，两元结构的问题，以及农民保障问题，在没有解决和建立起来的情况下，最主要是保护农民利益的问题。

农村的宅基地是有限的，如果把大批农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现他们的居住、生活问题。

1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”