主题：“疯狂过户”何时休 二手房征税要细则更要细节

“国五条”中最受关注的二手房交易按差价征收20%个税的新政，也到了马上具体实施的时刻。而回顾过去的这个3月，人们印象最深的莫过于“疯狂过户”，这一怪相频频在各地二手房交易市场出现，真是叫人感慨！“疯狂过户”背后折射出的是人们对于政策的恐慌，细则待细，二手房征税要细则更要细节。

楼市调控引发荒谬行为 “过户潮”“离婚潮”频现

自3月初“新国五条”公布，明确二手房交易将按差价征收20%的个税，政策一出，引发了一些看似荒谬但却无可奈何的行为，不少地方出现了“过户潮”、“离婚潮”。

避税效应引爆多地“过户潮”。在北京，“国五条”出台后的一周内，二手住宅网签量达到了9400套，比二月份同期大幅增加了279.5%；南京二手房交易登记达到平时的8倍；在重庆，市民带着板凳排队过户二手房；而在上海，一对夫妇挂着氧气瓶排队过户。二手房过户量的剧增，也给各地房管局的工作人员带来巨大压力。郑州市房管局的一位工作人员连续加班加点一周后，在窗口接件时因直接休克被救护车拉走抢救。在各地细则出台之前，政策“末班车”效应还在持续发酵，记者在北京市东城区房屋登记大厅采访时发现。面积不大的交易中心内，拥入了进百人。有的甚至是拄着拐杖上了年纪的老人。

据记者了解，若按新“国五条”细则出台之前的二手房交易原则，卖方需负担的各种费用差不多要到总房价的10%，如果新“国五条”细则执行后，这些费用将占到总价款的15%以上。业内人士认为，新“国五条”细则出台后，按税收政策，二手房成交个人所得税应由赚取了卖房利润的卖房者来承担。但事实情况并非如此，按照现阶段二手房交易惯例，成交产生的各类税费大都由买方全部承担。所以，尚未完成过户的二手房交易者，都想争取在细则实施前完成过户。

更让人觉得苦笑不得的一个牌子立在了上海市的一个民政局的婚姻登记的大厅里面，“楼市有风险，离婚需谨慎”。当“国五条”出来之后，它就有了存在的道理，为什么呢？

为此，闵行区民政局在婚姻登记中心门口还特意设立了“楼市有风险，离婚需谨慎”大幅公告警示牌，提醒各对夫妻勿为规避政策而轻率选择“假离婚”。

尽管政策出台的时间已经过去了近一月，但是在各地实施细则出台之前，这项政策的“末班车”效应还在持续发酵中。

国五条之后的种种乱象，本来指望各地的细则一出台，能够有所缓解。但是当广东的实施细则出台之后，人们发现最关心的问题似乎并不能够找到更准确的答案，更有些雾里看花了。

25日晚，首个地方版“国五条”终于在千呼万唤中落地，被誉为“改革前沿”的广东成了“第一个吃螃蟹的人”。与之前的“国五条”相比，广东版细则在政策上有所加码。要求在房价上涨较快的广州、深圳、珠海、佛山市继续严格执行限购政策外，还对广州、深圳实施限价；要求年内在全省地市实现住房信息联网，比“国五条”整整提前了两年。

但是，对于人们备受关注的“征收20%卖房个税”政策，广东版细则就显得有些含糊其辞；仅仅表述为“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，至于“如何征收、会不会保护刚需和刚改人群”则未提及，被业内认为只是原则性表态，无干货。

对此，广东省房地产行业协会市场研究部副主任钟武贞接受本报采访时表示，作为承上启下的中间环节，省级细则不可能太细太具体，再加上部委的细则还未出台，另外，国五条也强调要保护刚需，未来政策的看头在于各地如何在执行环节细化。

与此同时，一位接近住建部的人士透露，“住建部已经开始强化收集、研究国五条出台后对市场影响的数据，同时，针对备受争议的‘20%售房个税’一条，也收到来自各方的建议，在和相关部门研究落地细则时，也格外谨慎，以免误伤刚需

北京：业内预期细则较为严厉

近两周来，北京已制定了调控细则的征求意见稿，并在小范围内征求意见。在上述征求意见稿中，主要对现有调控政策进行强化处理。其中，为应对“假离婚”等现象，北京可能加强对本地户口的单身含离异人士的限购，鼓励单身或离异人士持有一套房。

上述情况决定了北京可能会加快政策细则的出台节奏，且“北京版”的细则力度或高于其他城市。多位业内人士向中国证券报记者表示，提高二手房最低计税价格的条款，很有可能最终落地，用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外，不排除提高二套房交易门槛的可能性，此举将对市场带来不小的杀伤。北京的部分开发商和中介机构负责人向中国证券报记者表示，对北京即将出台的政策细则，已经做好了最坏的预期。

针对“国五条”中最受关注的二手房交易个税内容，住建部和国税总局目前正在制定相关的指导意见，旨在抑制投机的同时，也对刚需进行保护。但北京在具体执行中，预期仍将以“从严”为基调。

上海：专家称限购或加码

上海“国五条”落实细则预计月底落地。有消息称，上海将弹性化执行个税政策，限购措施或再加码，二套房贷的首付和贷款利率也应有所提高。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，个人所得税政策弹性落地的可能性非常大，很可能会按照3年、4年等阶梯形执行，分别制定不同的税率。备受关注的二套房贷首付和利率调整的问题，在上海也极有可能执行。

业内人士分析，就“地方版细则”来看，上海的房价控制目标压力较大，按照“国五条”要求对今年以来房价上涨过快的城市细则将更为严厉，因此房价控制目标很可能会保持平稳，不会超过GDP的增幅，执行力度上将更加严格。

佑威机构执行董事黄志坚分析，新增供应急剧放量，反映出开发商的担忧，需借势出货，以规避政策影响的不确定性。地方细则落地前供求放量表明交易双方都有恐慌情绪。

黄志坚提醒，随着“国五条”地方细则的落地，购房者的“恐慌”情绪消退，楼市成交量将有所回落，预计4月上海楼市成交量较3月将大幅减少

 现在不是再说一生之宅吗 没人过户 哈哈