主题：房地产猫腻知多少? 专家支招看房买房必防伎俩

看房篇

房子作为高档耐用品，涉及大量的资金。有些人为了买房省吃俭用，有些人为了供房奋斗辛苦一辈子。房子，牵动所有买房人的心。买到符合“心水”的房子自然皆大欢喜，然而，看似平静的房地产市场却暗藏玄机、猫腻，一不留神就会赔了夫人又折兵。买房是人生一件大事，在听取他人意见的同时，也得自己擦亮火眼金睛。那么，看房买房究竟需要注意什么，哪些地方隐含着消费陷阱，房产猫腻，你究竟知多少？

如何提防楼市猫腻，很多市民表示迷茫。黄文波 摄

1.谨防虚假宣传广告

绚烂的铜版纸，配上精美的图片及意义深刻的文字，我们对于楼盘的认识，首先来源于该楼盘的广告。小到宣传单张，大到报纸、电视网络，设计精美的广告在传递楼盘信息的同时，不乏吹得天花乱坠的虚假信息。一方面是夸大其词，比如用“最高级”、“最佳”等字眼，另一方面则在宣传单张等广告上加一行不起眼的小字，注明“具体以政府批准的详细规划为准”云云，购房者一不留神，就会在这些矮凳子上栽跟头，有苦难言。

专家解答：《广告法》第七条中明确规定，广告中不得使用“顶级、最高级、最佳”等用语，凡是宣传中出现“最”字眼都得留心，这都是违反广告法的。另外，有些宣传打着“国家级”或者其他国家级称号，可上网查找资料，看看是否是房地产行业权威机构颁发，检查其是否有权威性。目前房地产宣传中主要为一些美化宣传，比如描绘美好的前景，靠河海则称无敌江景等。

另外，现行法律规定，房企派发的宣传单张同样具有法律效力，市民可在看房时收集宣传单张，以后出现纠纷可作为凭证使用。必要时可以把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。

2.认清产权和质量

房子的产权涉及一套房子的归属问题，不少购房者由于工作繁忙或轻信房地产商的空头承诺，没有实地考察就贸然购买，结果遭受损失。刘先生夫妇是江门某学校老师，每天早出晚归，夜晚还得熬夜备课。看着儿子日渐长大，他们于去年在江门某楼盘购买了一套100多平方米的套房。不过，由于购买前没有对该楼盘进行了解，只是听信销售人员的宣传，结果购房后，由于该项目存在历史问题，黄先生的房子存在着尚未解决的产权问题，因此不能办理房产证。出钱买的房没有产权，这让黄先生感到很气愤，更让他感到愤怒的是，搬进去才一年就发现有质量问题，卫生间墙顶出现大片水渍，并伴随着白墙的脱落及青苔的生长。如今，忙碌的工作加上漫长的维权让他力不从心，非常无奈。

专家解答：确定产权所属，只需要看该楼盘是否拿到预售证，能拿到预售证，其产权几乎没什么太大问题，购房者可登录住建局网站或者前往住建局相关部门咨询，即可得到答案。对于房屋的质量问题，大到整栋楼的设计建设，小到室内布置墙面粉刷，涉及面比较广，购房者可以邀请建筑人士陪同看房，也可按照收楼文件项目照单检查。一般来说，大品牌的房企质量都不会出现太大问题。

3.勿单纯追求正北向南

我国地处北半球，主流风向为夏天吹南风，冬天刮北风，所以我国的建筑皆以坐北向南为主，方便空气流通的同时，还能挡住冬天的寒风。随着社会的发展，楼盘坐落方向成为开发商营销的一种手段，正北向南、南北朝向的楼盘被大肆宣传，价格往往较其他朝向的要贵。家住白沙的市民文先生对于房屋的通风朝向比较看重，认为房屋坐落正南正北有利于财富的积累，而且顺风顺水，对家人健康也有好处。于是，他咬咬牙，以高于市面价400元/平方米的价格买了一套120平方米正北向南的洋房，入住后通风效果的确比较好。不过，久而久之他发现，房子的结构布局没太大亮点，当初看房的时候也没有考虑到这些方面，“虽然不会有什么影响，不过就是感觉差了点什么。”

专家解答：市民买房追求坐北向南增加通风是人之常情，在通风方面确实比东西朝向要好。江门区域夏天主要吹东南风，如果房屋朝向能够靠向东南方向，效果跟正向南边效果差不多。房屋的通风流畅除了看朝向外，也与屋内窗口的设计有关，如果南北两端室内都有窗口，空气就可以以南北走向形成对流，相反，如果朝向其他方向，或者窗口、阳台等开口设计未形成对流，则对空气流通造成一定的影响。

另外，买房除了考虑朝向外，房屋自身的其他条件如布局、结构、周边设施、地理条件等也需做综合的考虑。

4.清水房要查找设计漏洞

清水房又称毛坯房，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面、地面仅作基础处理而且未作粉刷装修。很多市民喜欢观看精装样板房，并以室内装修风格、装修档次及内部布置来衡量楼盘的好坏。对于楼盘推出的清水房，往往只是匆匆走过便算数。12月16日滨港御城推出清水房样板房，大批市民蜂拥前去看房，然而走进房内转悠不到5分钟就出来了，并表示清水房没有什么好看的，倒是比较期待元旦推出的精装修样板房。

专家解答：虽然清水房没有精装示范单位好看，不过相对示范单位（样板房）来说，清水房更能直截了当地看出楼盘的品质及设计，如通风采光，室内设计、屋内细节打造、房屋本身质量等问题。示范单位由于已经装修完毕，在一定程度上对房子进行了美化，如摆放镜子增加反射光，柱子主梁被装修掩盖，在室内开灯的情况下很难看出房子的采光问题等。其中最典型的是，在很多楼盘示范单位中，主人房衣柜是采用深度45厘米设计，较之我们平常用的衣柜缩小20-25厘米，由此制造了主人房宽敞空间的假象。

如果开发商没有开放清水房，市民可参照宣传单张或者楼盘规划图纸，防止购房后出现纠纷。

5.核查房屋产权期限

众所周知，中国商品房产权只有70年，70年后政府可以无偿收回。站在业主的角度，花同样的钱，当然想房屋的产权越久越好。然而从开发商拿到土地建成房子再到业主手中，开发过程顺利也得至少耗费三四年，如果遇上开发商资金周转困难或者开发过程工程出现问题，多则耗费十年二十年，最后房屋产权时间剩余多少，开发商方面不会主动告知。业主作为房屋产权的直接受益人，如何确定购买房子的剩余期限是一大问题。

专家解答：关于一个楼盘项目的房屋产权情况，相关监管部门网站都有公示，登录住建局或规划局网站即可查到。在现实生活中，开发商不会主动告诉购房者楼盘产权的剩余时间，购房者在买房前期必须留个心眼，充分了解相关信息，避免购买后出现纠纷。如果市民购买产品后对产权所剩时间方面提出异议，一般情况下不能退款。

购房篇

1.内部认购

内部认购指的是开发商不公开地预售商品房，一般是开发商在未取得《商品房预售许可证》情况下的营销模式。由于内部认购的商品房价格相对较低，而且可享受较多优惠方案，往往能吸引许多购房者眼球。内部认购优惠一般是相对开盘价格而言，如近期月珑湾开放售楼中心，推出提前认购可享受开盘价格9.9折上折的优惠。开发商为了保证盈利，对认购数量及时间有限制，聪明的购房者会在此阶段谋划下手，一套房可能省下好几万元。

专家解答：未取得预售证的项目不具备合法销售条件，所以内部认购得不到法律保护。但是根据国家对商品房买卖的有关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如果出卖人已经按照约定收受购房款的话，该协议应当认定为商品房买卖合同，这种情况下的内部认购就是合法有效的。

目前有明确的规定，内部认购不能收诚意金，但是由于行政监管出现问题，这种现象在各大楼盘销售中较为常见。如果市民真的想要通过内部认购买到便宜的房子，在对方为取得预售证之前不要给太多的诚意金，同时要选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。最为重要的是，一定要与开发商签订认购协议，注明认购价格等条款。

2.警惕购房合同空白处

购房合同是购房买卖双方的权利保障凭证，是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，买房人和房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。不少签订购房合同的市民发现，合同上除了条条框框的协议及职责权属外，还预留有空白处作为合同的补充条款，很多时候由于双方没有补充条款，合同空白处就留在那里。

专家解答：购房者在签订购房合同时，一定要耐心看完全文，检查合同中是否存在模棱两可的说法、条款阐述是否清晰等。每份购房合同后面都预留有空白处作为合同的补充条款，购房者可在空白处填上自己应有权益的内容。无需填写时应画上横线，并注明“合同文件以下为空白”并盖章，如果条款上有要求注明，也可在合同空白处贴上户型图。

3.买房赠送面积

买房赠送面积是近两年涌现的新营销手段，被房企广为使用，成为楼盘的卖点之一。赠送区域主要为露台、阳台，别墅还有赠送地下车库或者顶层观台等。开发商通过赠送额外面积为楼盘销售增加噱头，赠送面积小至20余平方米，多至超过500平方米，一些豪华别墅的赠送面积与购买面积甚至达到1：1。赠送面积可让购房者以较少的钱享受到更多超值优惠。

专家解答：买房赠送面积在一定程度上给予购房者很大的优惠，每个房产项目在建造之初，规划局都会有规划要求，然而开发商通过设计的优化或在现实建造中“省下”了很多空间，并利用这些增加销售的噱头，赠送面积不额外收费，在合理合法的前提下创造性运用了规则，如果规范得当，是一个双赢的局面。

需要注意的是，购房者买房有赠送面积时，需了解怎么送、物业费怎么计算，做到心里有数。赠送面积业主没有产权，等产权到期或者搬迁拆迁，补偿款方面将不涉及赠送面积

2.逃避债务

借破产逃债是不法公司常用的伎俩，当然也包括不负责任的房企，他们通过将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象。房企破产对业主来说影响较大，市民可以通过何种途径避免？

专家解答：房企破产一般防不胜防，外表很难看出来，而且涉及相关经济区域，业主很难干预。业主唯有在选择时尽量找品牌较大、经营状态良好、公司诚信度较高的房企。房企为逃避债务选择破产，这在江门地区比较少见，业主不必太担心。

3.物业乱收费

在小区居住的市民对物业公司均不感觉陌生，物业公司属于服务性质企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系。物业服务作为有偿服务，营利是根本，收取物业费是理所当然。但是，不少物业公司通过多种途径乱收费，令人防不胜防，对此业主该如何预防？

专家解答：物业公司保障小区的物业安全，提供专业化的服务，理应获得劳动报酬。不过，以此为由强加收费或者乱收费则违反法律规定，市民可走法律程序维护自身残权利。一般来说，物业管理公司乱收费主要表现在超出核准的价格收取管理费；擅自提高收费标准，赚取收费差价，及擅自增加项目建设，将费用分摊给业主三方面。

对此，业主除了拿起法律武器外，还可通过选出业务委员会，挑选有资质、有经验、信誉高的物业管理公司。