主题：孟祥远：六月房市或将现小高峰

五月市场在中上旬处于休整状态，近期市场突然变得火热起来，跟之前博文“五月休整蓄势，六月出现销售热潮”的判断基本一致。不同的是，5月底一批开发商抢跑入市，使得小高潮较早来临，五月底市场出现翘尾行情，使得整个5月市场整体表现尚可。那么近期的市场究竟如何？未来走向何方？今天接到了很多媒体朋友的采访，有必要整理一下思绪以飨读者。

一、政策底涌现，市场底频现

宏观调控政策在中央层面、地方层面都出现了见底特征，资金面也在为楼市提供支撑。

在中央限购、限贷双限的当下，新政策很难再出台，没有迹象显示会出台进一步严厉的政策。从国家大环境来说，整个宏观经济发展不景气，经济发展速度放缓，保增长已经成为当务之急，而占据GDP20%以上的房地产业则不能被忽视。

为了刺激经济，银根已经开始放松。虽然通过降低准备金率而产生的这部分资金很大一部分也许并不会进入到楼市，但是也会从很大程度上影响人们的心理预期。而从现实上来看，很多银行对于利率已经给出了比较大的折扣，九折，八五折都相继回归市场，这对于买房人尤其是刚需来说，起到了很大的帮助。对于房地产这样一个资金密集型的产业来说，资金面的宽松将提供相当有力的支撑。

“全国共有33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过，5个被叫停，即超过八成地方新政获得通过或者默许。”很明显，以土地财政为依靠的地方政府早就已经感受到了压力，但是又不能直接的触犯中央调控的红线，只能在自己的能力范围和舆论的范围内来适当微调。开发商所期待的立竿见影的政策放松在总理一贯的“坚持房地产调控不动摇”的背景下也泡汤，所以只能在不碰红线的基础上，曲线救市。

值得一提的是，5月31日，南京市政府邀请政府部门和重点企业负责人共商南京当前扩大内需工作。市长季建业在会上指出，要认真贯彻落实中央和省市保增长工作要求，坚持扩大项目投入和促进市场消费两手抓，采取切实举措培育更多产业新增长点和市场消费热点，通过有效拉动、扩大内需推动全市经济持续平稳增长。会上季建业强调，要千方百计扩大消费需求，首先是促进住房消费，按照国家政策要求，重点解决好保障性住房、中低价商品房等刚性需求，推动房地产市场健康发展。这对出台鼓励房地产供销的政策提供了一个背景。

而市场见底的一个重要表现就是不少项目开始涨价，两江的刚需盘涨价的不少。仙林湖项目、九龙湖项目都小幅上调了价格，江北的桥北板块和江浦板块开发商也逐渐取消优惠，小幅涨价。而对于改善盘集中的河西，近期涨价或酝酿涨价也有不少。华润悦府涨了2000，江湾城涨了1000，中海凤凰熙岸余房折扣已经少了，天正滨江也销售不错，正在准备调整85折的优惠幅度。涨价或者取消优惠项目的共同特征就是项目热销或成本性底部。

二、五月休整，冲刺六月

对于开发商来说，金三银四虽整体效果不是很理想，但是各个开发商也都卯足了劲在3、4月份推出了房源，等到5月份，开始对前期的销售业绩进行总结，为后市蓄客，所以使得整个5月份相对比较稳定。另一方面，当下为品牌房企主导的市场，6月底是上市公司半年报的公布时期，这也就使得很多房企在六月份要进一步加推房源，冲一冲业绩，所以五月还是一个稳定的“蓄水”阶段，但这种稳定有点像爆发前的寂静，很快，一场上市小高峰期就将出现。还有七、八月份是传统的淡季，所以要抢跑六月，甚至有些开发商在工程条件允许的情况下抢在5月底开盘。事实上，5月底市场就开始异动，来得还是早了一点。

在整个五月的休整期，南京库存达到了5.2万套，远高于三四月份。六月份销售的任务还是不轻，所以开发商还是得以跑量为主。6月首个周末，南京10家楼盘推新，上市量超过了1200套，成交都还不错。当然，对成交数据还是要报谨慎的态度。谨防当下热炒冷卖，应以真实数据为准，还原市场真相。

三、应对六月，展望下半年。

目前，南京市场上的库存依然处于相对的历史高位，推盘的开发商压力并不小，当下市场还是得以让库存回到安全位置为首要目标。至于涨价，更多是营销手段和效益补充，不能成为主流，大部分开发商还没有涨价的资本。

可以看出，经过5月的休整后，开发商明显的加快了上市的数量。同时，政策和市场探底之后，事实证明“房价大跌论”的破产，部分客户也打破了观望的态度，开始出手。加之房贷放松，投资客抬头，可能会对刚需客群形成一定的补充。目前随已有小范围的涨价，但是开发商还是要报克制的态度。同时，消费者选择的面较大，应该说当下是不错的选择和购买时机。