主题：房地产调控与地方债的纠结

房地产调控持续一年之后，终于有地方政府坐不住了。芜湖市政府于2月9日发布通知，在芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。此消息一出，分析人士纷纷认为芜湖的“房地产新政”是一次典型的地方政府救市行为，如果被中央认可，可能预示着严厉的房地产调控开始放松，将引发各地效仿。次日，房地产上市公司股票几乎集体大涨，与芜湖相关的上市公司股价甚至涨停。

然而，仅仅三天后，芜湖市政府再次发布通告，宣布暂停执行此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。通告称，《通知》公布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持房地产市场更加平稳健康发展，经研究决定该《通知》暂缓执行。

芜湖并非个案

一年来，严厉的房地产调控在控制房价方面取得了显著成果。然而，调控也给各级政府造成了很大的压力。有人提出，房地产调控已经造成投资下滑，在全球需求不振的背景下，如果进一步持续，可能将给中国经济增长带来影响。另外，房地产调控的初衷是促使房价合理回归，但在信贷紧缩的情况下，房价的下调尚抵不过利息的涨幅。对此，中央层面做出了积极的回应，重申了对首次置业者的信贷支持态度。去年12月23日，住建部部长姜伟新在住建部年度工作会议上表示，在延续2011年楼市调控的基础上，住建部将完善相关政策，支持居民合理购房需求，诸如严格实施差别化住房信贷、税收政策等优先保证首次购房家庭的贷款需求。2月7日，央行金融座谈会议指出，要支持普通商品住房建设，支持首套房信贷需求。这不禁让人联想是否意味着中央政府也意识到房地产调控对于保增长的重要意义，借支持“初次置业”为名放松调控?

因此，各地政府也开始纷纷试探中央在房地产调控问题上的底线，而此次芜湖的“房地产新政”，仅仅是这种试探的升级版。

无独有偶，在房地产调控中吃尽苦头的地方政府的这种试探性的行为事实上早已开始。去年10月11日，佛山公布放松限购令的通知在一夜之间被叫停，存活时间仅12个小时。显示了中央对调控的坚决态度。此后，广东立刻出台了珠海的限购政策和中山的限价政策作为“表决心” 式的政策补偿。

今年年初，坊间传闻北京市将修改现行的楼市限购政策，将现行的非京户籍人口在京买房需连续缴纳社保和个税的年限由五年缩短至两年。此传闻还未被证实，北京市相关部门就进行了辟谣。而最终出台的，仅仅是调整了普通住宅的认定标准。

左右为难的地方政府

地方政府为什么对房地产调控表现出如此的纠结，甚至不顾中央政府的底线而不断冒政治风险呢？对于左右为难的地方政府而言，房地产及其可以带来的土地收入显然太过重要了。

我们从公开的资料中发现了这样两组数据，似乎就可以解释芜湖房地产新政的动机。一组是芜湖市财政支出数据。根据芜湖市财政局公布的材料， 2012年，芜湖市市本级财政支出安排82.7亿元，其中，基本支出24.7万元，主要是社会保障和机关事业单位运转等支出；发展支出18.5万元，主要是战略性新兴产业发展、自主创新、三产兴市、城市维护等支出；后备支出15.1万元，主要用于地方政府债券转贷还本付息。看来，芜湖市的财政除去“吃饭财政”和用于经济发展、以及科教文卫(2011年，芜湖市科教文卫投入超过财政市本级支出的15%)的支出外，可供腾挪的余地并不大。而在其中，地方债还本付息的压力又显而易见。芜湖市建设投资公司曾于2009年和2010年通过债券市场发行了总额为30亿的债券，而这可能仅是芜湖地方债的一小部分。数据显示，2012年芜湖市本级地方政府债券转贷还本付息支出13.96亿，占本级财政支出的16.9%。

另一组是芜湖市土地出让收入数据。市场研究部提供的数据显示，芜湖市2011年全年土地出让收入84亿元，比2010年同比下降18%。而2011年，市本级财政总收入预计完成90.9亿元，其中：中央转移收入55.3亿元；出口退税8.2亿元；地方收入27.4亿元。可见土地出让金对于芜湖财政的重要性。

由此可以看出，一方面是地方财政捉襟见肘，不仅要保障吃饭而且要投资发展，且地方债压力大。另一方面是房地产调控下土地出让收入不增反降，地方财政压力骤增。据调查，像芜湖这样对土地财政高度依赖的城市并不鲜见，如南通、九江、开封、自贡等众多三四线城市都是如此。在这样的背景下，地方政府铤而走险，不顾中央调控的决心，出台政策鼓励房地产发展自然也就不奇怪了。

而这是否意味着2012年严格的房地产调控仍不会有所放松？房地产市场仍将持续冷清？

总体来看，中央政府对房地产调控态度坚决，除非出现重大变化，否则不会在2012年这个节点上做大幅度调整。而“重大变化”可能是：如果世界经济进一步恶化，外需持续萎缩不振，引发出口大幅下滑，则会对2012年保持8%以上的经济增长带来压力。而经济增长与就业高度相关，保增长就是保就业，保就业就是保稳定。由于“稳定压倒一切”，因此，如果上述情况出现，那么调整房地产调控政策绝对将是重要选项。

在我们看来，上述第一种“重大变化”发生的可能性并不大。但这也并不是说2012年房地产调控政策毫无调整可能。如果地方财政出问题，地方债压力继续增大，风险进一步累计，地方政府对放松房地产调控的要求进一步强化，也不排除中央政府会对确实比较困难且房地产矛盾不那么突出的地方网开一面，允许其在一定范围内对政策进行调整。如果我们仔细分析中央政府对房地产调控的各种表态，其实已经可以对中央允许的“政策调整范围”作出大体的框定。那就是：保护首次置业，限制投资性需求。在这个框框里，地方政府倒是大有可为的空间。比如，在强化对首次置业支持的同时强化对投资性需求的限制。最近北京、上海、天津等地纷纷调整普通商品房认定标准，努力实现对首次置业者的利率优惠等政策，大体就属于此类，并得到了中央的默许。